Zysk z najmu
Jak osiągnąć optymalne zyski z wynajmowanej nieruchomości?
Jak przygotować ofertę aby w najkrótszym możliwym czasie znaleźć najemcę?
Jakie punkty w umowie najmu zminimalizują ryzyko przestoju pomiędzy najemcami, pomogą obniżyć podatek od najmu czy zabezpieczą przed stratami?
I ETAP - OFERTA
Ustalenie ceny
Poprawnie ustalona cena ma zasadniczy wpływ na efektywność procesu poszukiwania najemcy ? zbyt niska obniża zysk z najmu, zbyt wysoka wydłuża przestoje pomiędzy najemcami.
Aby nieruchomość znalazła najemcę możliwie szybko, jednocześnie osiągając atrakcyjną dla właściciela wysokość czynszu warto przy ustalaniu czynszu skorzystać z porady doświadczonego pośrednika, który:
– Ma dużą, aktualną wiedzę na temat cen rynkowych, a także transakcyjnych
– Zna rynek również od strony popytowej, wie jakie są w danym okresie np. budżety akomodacyjne w dużych, międzynarodowych korporacjach
– Doradzi jak przygotować nieruchomość, aby była atrakcyjniejsza dla danej docelowej grupy klientów, w zależności od typu nieruchomości
Podsumowując, dobrze ustalona cena czynszu ma ogromne znaczenie w szybkim i zyskownym wynajęciu nieruchomości.
Przygotowanie oferty, promocja, poszukiwanie klienta
Choć to temat często eksploatowany, trzeba w tym miejscu napisać pokrótce o absolutnie kluczowym czynniku atrakcyjności oferty, czyli jej wizualna i merytoryczna forma.
Oferując nieruchomość skierowaną do wymagającego klienta należy zadbać o profesjonalne zdjęcia, rzetelny, ciekawy opis i podać wszystkie niezbędne informacje ? przygotowane według profilu potencjalnego klienta.
Odpowiednio przygotowaną ofertę można zacząć promować ? w zależności od grupy docelowej, powinna być aktywnie promowana w przynajmniej 3 kanałach dotarcia, m.in. popularne portale ogłoszeniowe, ale też social media – kampanie zasięgowe, direct mail, współpraca pomiędzy biurami pośrednictwa, współpraca z agencjami relokacyjnymi.
Pomiędzy znalezieniem najemcy a podpisaniem umowy najmu następuje proces, nierzadko trwający tygodnie, polegający na negocjacji warunków umowy. Nie kończą się one na ustaleniu ceny czynszu czy okresu trwania umowy. Pośrednik działający w interesie właściciela zadba o szereg optymalnych rozwiązań i zabezpieczeń. Poniżej kilka z nich, często pomijanych, lub bagatelizowanych, jednak istotnych z punktu widzenia właściciela.
II ETAP - UMOWA
Termin i zasady przedłużenia umowy
Zazwyczaj większość właścicieli nieruchomości przykłada dużą wagę do oznaczonego czasu trwania najmu, co za tym idzie określenia terminu zakończenia trwania umowy.
Kiedy termin dobiega końca, strony nie są pewne jak przedłużyć umowę, lub w ogóle nie pamiętają o jej przedłużeniu. Wątpliwości eliminuje dokładne określenie warunków przedłużenia umowy, oraz podanie terminu podjęcia decyzji o kontynuowaniu najmu. Umowa może się po prostu automatycznie przekształcić w umowę na czas nieoznaczony bądź zostać zawarta na kolejny czas oznaczony.
Prezentacje kolejnym potencjalnym najemcom/kupującym w trakcie trwania umowy
Kolejny punkt, o którym nie możesz zapomnieć, jeśli nie chcesz przestoju w wynajmie swojej nieruchomości. Z góry określ zasady prezentacji swojej nieruchomości potencjalnym, kolejnym najemcom, kiedy wiadomo już, że obecni nie przedłużą umowy. Na dwa miesiące przed zakończeniem trwania umowy właściciel powinien wiedzieć, jakie są zamiary najemcy. Jeśli umowa nie będzie przedłużana warto uzgodnić możliwość pokazywania nieruchomości potencjalnym klientom, w uzgodnionym z najemcą terminie, nie częściej niż raz w tygodniu.
Opodatkowanie najmu prywatnego
Dla osób rozliczających się ryczałtem, ponieważ opodatkowaniu podlega przychód, zapis w umowie zobowiązujący najemcę do regulowania opłat administracyjnych i opłaty za prąd pomoże obniżyć wysokość podatku od najmu prywatnego. Analogicznie, rozliczając się według skali podatkowej, opodatkowany jest dochód, a więc wszelkie koszty, w tym opłaty administracyjne i za prąd, włączamy do czynszu opłacanego przez najemcę.
Zasady rozliczania kaucji
Istotne jest wykluczenie możliwość potrącenia zapłaty za ostatni czynsz z kaucji gwarancyjnej. Kaucja powinna być zwrócona do 30 dni po zakończenia najmu, jednak dopiero po ustaleniu braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych i braku zniszczeń wykraczających poza zużycie wynikające z normalnego użytkowania.
III ETAP ? PRZEKAZANIE NIERUCHOMOŚCI
Kolejny ważny etap to przekazanie nieruchomości najemcy na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego, który będzie zawierał
– odczyty z liczników
– opis wyposażenia, umeblowania, dodatkowych sprzętów itp.
– Zdjęcia nieruchomości z dnia przekazania
Obie strony podpisując się w protokole potwierdzają swoją wiedzę o stanie technicznym nieruchomości w momencie jej przekazania, minimalizując ryzyko sporu o ewentualne zniszczenia po zakończeniu najmu.
