Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Kiedy należy odprowadzić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?

Chcąc sprzedać zakupioną nieruchomość przed upływem 5 lat od daty jej nabycia, należy oprowadzić podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 19% od kwoty dochodu. W określonych przypadkach można jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, by obniżyć kwotę opodatkowania. Nowelizacja przepisów z 2019 roku wprowadziła dodatkowo korzystne zmiany dla spadkobierców, którzy nie muszą już czekać ze sprzedażą 5 lat od momentu odziedziczenia nieruchomości.

Przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości według polskiego prawa

Zgodnie z ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód powstaje w momencie:

• zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości,
• zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
• zbycia prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeśli nie następuje ono w ramach działalności gospodarczej. Przychód ten podlega opodatkowaniu, gdy nie upłynęło jeszcze 5 lat od momentu zakupu mieszkania czy domu. Przy czym należy pamiętać, że chodzi o 5 lat podatkowych, czyli liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta nieruchomość.

Jak odprowadzić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży mieszkania rozliczany jest w deklaracji PIT-39. Należy ją złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym została sprzedana nieruchomość. Wysokość opodatkowania wynosi 19%. Kwotę do zapłaty oblicza się, odejmując od dochodu, czyli wartości nieruchomości określonej w umowie, wszelkie koszty wynikające z wcześniejszej sprzedaży ? np. opłaty sądowe, notarialne czy koszt ogłoszenia.

W przypadku, gdy wartość nieruchomości określona w umowie zostanie zaniżona, fiskus sam sporządzi wycenę na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Jeśli kwota ustalona przez specjalistę będzie wyższa o więcej niż 10% od kwoty ujętej w umowie, podatnik zostanie obciążony dodatkowo kosztami sporządzenia ekspertyzy.

W zeznaniu należy uwzględnić:

• w polu 20 ? przychód ze sprzedaży, czyli wartość nieruchomości pomniejszoną o koszt zbycia,
• w polu 21 ? koszty uzyskania przychodu, na przykład koszty remontu oraz inne nakłady poczynione w okresie użytkowania nieruchomości; ważne, aby wydatki były udokumentowane,
• w polu 22 ? sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości,
• w polu 23 ? dochód lub w polu 24 ? stratę, czyli (przychód ? koszty uzyskania przychodu) + suma odpisów amortyzacyjnych,
• w polu 25 ? kwotę wolną od podatku, jeśli przysługuje ulga mieszkaniowa (o niej poniżej).

Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku

Do końca 2018 roku spadkobierca mógł sprzedać nieruchomość bez obowiązku odprowadzenia podatku po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabył spadek.

Od 1 stycznia 2019 obowiązuje zapis, wedle którego 5 lat liczy się od roku następującego po roku, w którym to spadkodawca nabył nieruchomość bądź prawa do niej. W związku z tym, sprzedając nieruchomość będącą spadkiem wcześniej, można do kosztów uzyskania przychodu wliczyć:

• koszty poniesione przez spadkodawcę,
• ciężary spadkowe w wysokości wartości praw i rzeczy nabytych przez podatnika.

Jako ciężary spadkowe określa się spłacone przez spadkobiercę długi spadkowe, roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy i polecenia. Zaliczają się one do kosztów uzyskania przychodu także w sytuacji, gdy podatnik wszystkie te kwestie uregulował już po odpłatnym zbyciu spadku.

Podatek od sprzedaży nieruchomości dla rozwodników i wdowców ? majątek wspólny małżonków

Nowelizacja przepisów zmieniła także zasady zbycia nieruchomości będącej majątkiem wspólnym małżonków. Chodzi konkretnie o sprzedaż mieszkania czy domu, które zostały nabyte lub wybudowane w trakcie trwania małżeństwa, następującą po ustaniu związku ? czyli po rozwodzie lub po śmierci jednego z małżonków. 5-letni okres liczy się od roku, w którym nieruchomość została włączona do majątku małżonków, nie zaś od dnia zakończenia związku.

Ulga mieszkaniowa ? jak zmniejszyć wysokość podatku?

Sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia można skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Do zwolnienia podatkowego uprawnia przeznaczenie środków ze zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe, czyli remont lub zakup innego mieszkania bądź domu. Warunkiem jest realizacja tych celów w ciągi 3 lat od roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

W praktyce więc z ulgi można skorzystać jeszcze zanim formalnie zostanie się właścicielem nowej nieruchomości. Musi to jednak nastąpić w czasie określonym w ustawie ? czyli właśnie w ciągu tych 3 lat.

Kwotę wolną od podatku można obliczyć, korzystając z poniższego wzoru:

własne wydatki na cele mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży nieruchomości x dochód = dochód zwolniony.

Pamiętaj, jeśli chcesz skorzystać z pomocy eksperta przy sprzedaży lub zakupie swojej nieruchomości skontaktuj się z nami